趨勢與知識

有鑑於ESG趨勢成為顯學，加上淨零排放的進程持續推進，且台灣科技業特別是半導體行業，在面臨紅色供應鏈的挖角、外資高薪領聘下也需留住我國優秀的人才，因而屋齡新、設備好的頂級辦公大樓是市場競逐的焦點，科技業亦將重兵佈署，畢竟綠色租賃對於科技公司要達標ESG、淨零排放將是一大助力，同時在這個人才導向的時代，以培育人才、產業創新為導向的研發型城市，優質的辦公大樓將受到科技公司的青睞。

台灣2023年的大環境依然壟罩在出口不振、經濟復甦力道有限、通膨未舒緩的陰霾之下，行政院主計處預測2023年全年經濟成長率為1.42%，CPI年增率為2.46%，所幸今年的貨幣政策不確定性降低，央行自6月起已暫緩台灣升息，政策利率維持在1.875%，對企業及投資人來說也多了一些資金運用的喘息空間。對應到2023年的不動產市場整體表現，可以說是上半年冷下半年溫，今年上半年全台買賣移轉棟數約13.9萬棟，較去年同期衰退18.7%、而下半年統計7-11月的買賣移轉棟數約13.7萬，還比去年同期增加13.7%；可以觀察到不動產市場最冷清的時段係2022下半年至2023上半年間，這期間升息的不確定性也增添投資疑慮，使觀望期拉長，而今年下半年利率政策明朗後，需求出籠也使交易量較上半年度復甦。

有鑑於先前許多老舊辦公大樓參與都更危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦及新企業的擴張需求，因此近年來辦公室租賃市場行情頗佳，不但空置率大幅下降，辦公室市場租金行情頻創新高，使得不動產開發商看好該類市場的需求，因而業者越來越重視辦公室大樓的開發效益，故近年來全台商辦建照核發面積不斷衝高，其中規模偏大的包括台北市站前商圈的雙子星大樓、八德路京華廣場等；但未來隨著辦公室新增供給逐步釋出，勢必將改變雙北市，特別是台北市辦公室市場的生態，顯然在辦公室核發建照面積暴衝之下，可預見未來對於租金行情、空置率之變化勢必產生壓力。以下將就近年來雙北市(特別是台北市)辦公大樓市場租賃市場的供需概況、次核心周邊區域崛起、未來辦公大樓租賃市場發展趨勢等三個層面進行探討。

觀察近年來國內商用不動產投資買賣市場景氣，與壽險業者、製造業、建築開發商呈現息息相關，主要是當中反映自用型、投資型買家的購買意願，特別是不同於2018~2021年連續四年商用不動產投資買賣市場規模的擴大，2022年~2023年整體買氣為降溫走勢，此與三大產業別的動向呈現高度連動；尤其是壽險業者受制於央行2022年3月~2023年3月共計升息五次達三碼，而製造業不論是傳統業者或科技行業已於2022年下半年~2023年上半年面臨景氣反轉向下，下半年訂單能見度仍不高，建築開發商營運更是進入面臨挑戰，故三大行業均牽動著近期我國商用不動產投資買賣市場的表現。

在此波新冠病毒肺炎疫情爆發以來，對於國內零售業、觀光業、餐飲業帶來顯著的負面影響，也重創國內零售地產，包括用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，甚至是重要店面商圈的營運情況；所幸隨著疫情逐步流感化，且我國疫情能獲得控制，以及2023年2月下旬口罩令也逐步鬆綁，甚至各國之間的邊境封鎖持續解封，此則有利於國內零售地產的表現，以及重要店面商圈的租金水準與空置率，僅是疫後線上線下的消費型態有所改變，且2023年全年來台觀光人數尚難以於短期內回到疫情前的水準，此則牽動國內零售地產、重要店面商圈行情的復甦程度。究竟2023年該如何從國內零售業與觀光業、餐飲業等主要之服務業的景氣、民間消費、來台人數變化趨勢來看零售地產，以及重要店面商圈之走向，以下將深入進行探討。

經濟情勢、房市供給、利率走勢、房市調控政策、買賣雙方對於價格認知差距、總統大選干擾因素等緣故持續牽動國內房市的走向。究竟2023年第二季國內整體房市景氣變化如何，各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第三季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

市場上眾所矚目的新光一號REITs公開標售案於5月底陸續開標，總計六個標的，產品類型包含辦公室、零售與商務住宅等三類，本次全數成功標脫，標脫價格分別為「新光中山大樓」72億元、「台南新光三越百貨大樓」43.5億元、「新光信義華廈」逾20億元、「台証金融大樓」24.47億元、「新光天母傑仕堡」116.8億元與「新光國際商業大樓」29.82億元，總計標脫金額累計近新台幣307億元，六個標的溢價率為3.25%，以2023年上半年商用不動產市場總交易額662億元來看，新光一號標售便貢獻了46%。

國內土地市場買方類型向來以不動產開發業者為主，其次為製造業(含括科技業、傳統產業等)，再者為金融保險業，尚有自然人及其他，因而國內不動產開發業、製造業、金融保險業的買盤牽動土地交易市場變化；至於土地交易類型，通常的分布狀況為住宅區40%、商業區40%、工業區20%左右，但隨著影響市場因素的變化，也會驅使土地交易類型的比重有所變化。

2021年我國工業地產規模來到史上新高，2022年即便因製造業景氣於下半年開始反轉向下，但全年度尚有一定的水準，顯示工業地產有其支撐力道，也在整體商用不動產市場中扮演著關鍵的角色；究竟2023年該如何從國內製造業的景氣、競合變化趨勢來看工業地產的發展，以下將深入進行探討。