趨勢與知識

觀察近年來國內商用不動產投資買賣市場景氣，與壽險業者、製造業、建築開發商呈現息息相關，主要是當中反映自用型、投資型買家的購買意願，特別是不同於2018~2021年連續四年商用不動產投資買賣市場規模的擴大，2022年~2023年整體買氣為降溫走勢，此與三大產業別的動向呈現高度連動；尤其是壽險業者受制於央行2022年3月~2023年3月共計升息五次達三碼，而製造業不論是傳統業者或科技行業已於2022年下半年~2023年上半年面臨景氣反轉向下，下半年訂單能見度仍不高，建築開發商營運更是進入面臨挑戰，故三大行業均牽動著近期我國商用不動產投資買賣市場的表現。

在此波新冠病毒肺炎疫情爆發以來，對於國內零售業、觀光業、餐飲業帶來顯著的負面影響，也重創國內零售地產，包括用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，甚至是重要店面商圈的營運情況；所幸隨著疫情逐步流感化，且我國疫情能獲得控制，以及2023年2月下旬口罩令也逐步鬆綁，甚至各國之間的邊境封鎖持續解封，此則有利於國內零售地產的表現，以及重要店面商圈的租金水準與空置率，僅是疫後線上線下的消費型態有所改變，且2023年全年來台觀光人數尚難以於短期內回到疫情前的水準，此則牽動國內零售地產、重要店面商圈行情的復甦程度。究竟2023年該如何從國內零售業與觀光業、餐飲業等主要之服務業的景氣、民間消費、來台人數變化趨勢來看零售地產，以及重要店面商圈之走向，以下將深入進行探討。

經濟情勢、房市供給、利率走勢、房市調控政策、買賣雙方對於價格認知差距、總統大選干擾因素等緣故持續牽動國內房市的走向。究竟2023年第二季國內整體房市景氣變化如何，各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第三季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

市場上眾所矚目的新光一號REITs公開標售案於5月底陸續開標，總計六個標的，產品類型包含辦公室、零售與商務住宅等三類，本次全數成功標脫，標脫價格分別為「新光中山大樓」72億元、「台南新光三越百貨大樓」43.5億元、「新光信義華廈」逾20億元、「台証金融大樓」24.47億元、「新光天母傑仕堡」116.8億元與「新光國際商業大樓」29.82億元，總計標脫金額累計近新台幣307億元，六個標的溢價率為3.25%，以2023年上半年商用不動產市場總交易額662億元來看，新光一號標售便貢獻了46%。

國內土地市場買方類型向來以不動產開發業者為主，其次為製造業(含括科技業、傳統產業等)，再者為金融保險業，尚有自然人及其他，因而國內不動產開發業、製造業、金融保險業的買盤牽動土地交易市場變化；至於土地交易類型，通常的分布狀況為住宅區40%、商業區40%、工業區20%左右，但隨著影響市場因素的變化，也會驅使土地交易類型的比重有所變化。

2021年我國工業地產規模來到史上新高，2022年即便因製造業景氣於下半年開始反轉向下，但全年度尚有一定的水準，顯示工業地產有其支撐力道，也在整體商用不動產市場中扮演著關鍵的角色；究竟2023年該如何從國內製造業的景氣、競合變化趨勢來看工業地產的發展，以下將深入進行探討。

2020年初開始的一場新冠疫情使得非常仰賴人流的零售產業變成零售「慘業」，實體消費歷經了三年的短暫休息後，在各國都已經「與疫共存」與國境解封的同時，民眾已磨拳擦掌準備在消費市場大展身手，該市場將重新迎來曙光。

2022年是難得的一年，全球面臨新冠疫情反覆、物價高漲、戰爭、氣候變遷、全球央行接棒升息等多重利空夾擊，經濟復甦力道不如預期，OECD於11月預測2022年全球經濟成長率約3.1%；台灣政府機關與智庫對於台灣的經濟展望也轉為保守，主計處預測由於台灣外貿出口冷，因此大幅下修經濟成長率至3.06%。而對應到2022年的房地產市場發展，幾個相關的觀察指標可以明顯看出房地產的交易降溫，包括內政部住宅價格指數、六都買賣移轉棟數、購屋貸款餘額與建築貸款餘額等，年增幅及月增幅都趨緩；由中央大學台灣經濟發展研究中心所固定發布的消費者信心指數反映出民眾對於未來經濟的看法，是內需市場指標之一，而不動產也可以算是內需產業的一環，由最新一期發布的來看，年變動及月變動都呈下降。

2022年疫情反覆未歇，再加上氣候變遷，戰爭影響及原物料短缺造成的供應鏈問題，全球物價開始上漲有感，各國不得不開始採取貨幣緊縮來因應高物價。隨著全球央行接連升息的步調，美國一如先前預期仍採鷹式升息法來對抗高居不下且年增8.3%的通膨壓力，在9/22宣布升息3碼，利率區間來到 3～3.25％，將美國因為兩年前Covid疫情的幾近零利率，在三季之內升息了12碼，升息力道之猛，也連帶影響其他各國央行升息決策。