趨勢與知識

2024年以來全球各大AI生成內容應用工具不斷推陳出新，況且人工智能系統生成的內容的出現真正賦予AI大規模落地的場景，AI晶片也將從過去面向廠商的訓練場景為主，轉變為面向消費者的推理場景，意謂著AI熱潮帶動及雲端服務業者持續擴大建設大型語言模型，AI相關應用將滲透至個人裝置，特別是AI智慧型手機、AI PC等產品，此皆代表AI市場對於相關供應鏈的訂單需求將呈現指數級增長的態勢。而雖然Nvidia站穩AI晶片生態系主導的地位，目前其他競爭者皆無法與抗衡，但台灣科技產業與Nvidia維持相當緊密的合作關係，同時其他包括AMD、Intel、國際雲端運算大廠(如Google、Microsoft、Amazon、Meta)等也亟欲跟我國硬體供應商有訂單來往的機會，顯然國內伺服器代工、伺服器品牌、散熱、PCB、電源供應器、連接器、機殼、半導體等在全球AI供應體系中扮演關鍵的角色(請參考表一)，其中半導體業更是重中之重，代表著台灣半導體業成為AI世代下國際大客戶積極拉攏的對象，同時我國也正處於全球科技供應鏈的中心，此有利局面將對國內房地產相關的需求帶來正面效益，特別是商用不動產。

近年來國內商用不動產投資買賣市場規模於2021年達到近年來高峰1,517億元後，2022年則因國內央行處於升息循環中，而使得壽險業者買盤開始縮手，僅而導致整體商用不動產投資買賣市場規模衰退至1,330億元；而2023年再度上揚至1,370億元，主要係因新光一號REITs高達306.9億元順利標售完畢的挹注，此樁交易改變過往壽險業者積極參與競標分搶標的現象，主要是壽險業者受限於央行升息拉高不動產投資報酬率門檻至2.875%而難參與，反而改由專業投資機構、財團法人、不動產開發商跟家族辦公室等投資人得標，足見台灣商用不動產買家的多元性，但也顯示對於商辦的需求及商用不動產的中長期發展深具信心；至於2024年首季國內商用不動產投資買賣市場規模相較於2023年同期出現顯著成長，代表著製造業景氣的觸底逐步回溫，亦刺激自用性買盤的進駐。而究竟近年來從產品別、買家背景、區域分布層面上，國內商用不動產投資買賣市場脈動有何變化，以下將深入進行探討。

觀察近年來國內商用不動產投資買賣市場景氣，與壽險業者、製造業、建築開發商呈現息息相關，主要是當中反映自用型、投資型買家的購買意願，特別是不同於2018~2021年連續四年商用不動產投資買賣市場規模的擴大，2022年~2023年整體買氣為降溫走勢，此與三大產業別的動向呈現高度連動；尤其是壽險業者受制於央行2022年3月~2023年3月共計升息五次達三碼，而製造業不論是傳統業者或科技行業已於2022年下半年~2023年上半年面臨景氣反轉向下，下半年訂單能見度仍不高，建築開發商營運更是進入面臨挑戰，故三大行業均牽動著近期我國商用不動產投資買賣市場的表現。

2021年我國工業地產規模來到史上新高，2022年即便因製造業景氣於下半年開始反轉向下，但全年度尚有一定的水準，顯示工業地產有其支撐力道，也在整體商用不動產市場中扮演著關鍵的角色；究竟2023年該如何從國內製造業的景氣、競合變化趨勢來看工業地產的發展，以下將深入進行探討。