趨勢與知識

國內土地市場買方類型向來以不動產開發業者為主，其次為製造業(含括科技業、傳統產業等)，再者為金融保險業，尚有自然人及其他，因而國內不動產開發業、製造業、金融保險業的買盤牽動土地交易市場變化；至於土地交易類型，通常的分布狀況為住宅區40%、商業區40%、工業區20%左右，但隨著影響市場因素的變化，也會驅使土地交易類型的比重有所變化。

2021年我國工業地產規模來到史上新高，2022年即便因製造業景氣於下半年開始反轉向下，但全年度尚有一定的水準，顯示工業地產有其支撐力道，也在整體商用不動產市場中扮演著關鍵的角色；究竟2023年該如何從國內製造業的景氣、競合變化趨勢來看工業地產的發展，以下將深入進行探討。

2020年初開始的一場新冠疫情使得非常仰賴人流的零售產業變成零售「慘業」，實體消費歷經了三年的短暫休息後，在各國都已經「與疫共存」與國境解封的同時，民眾已磨拳擦掌準備在消費市場大展身手，該市場將重新迎來曙光。

2022年是難得的一年，全球面臨新冠疫情反覆、物價高漲、戰爭、氣候變遷、全球央行接棒升息等多重利空夾擊，經濟復甦力道不如預期，OECD於11月預測2022年全球經濟成長率約3.1%；台灣政府機關與智庫對於台灣的經濟展望也轉為保守，主計處預測由於台灣外貿出口冷，因此大幅下修經濟成長率至3.06%。而對應到2022年的房地產市場發展，幾個相關的觀察指標可以明顯看出房地產的交易降溫，包括內政部住宅價格指數、六都買賣移轉棟數、購屋貸款餘額與建築貸款餘額等，年增幅及月增幅都趨緩；由中央大學台灣經濟發展研究中心所固定發布的消費者信心指數反映出民眾對於未來經濟的看法，是內需市場指標之一，而不動產也可以算是內需產業的一環，由最新一期發布的來看，年變動及月變動都呈下降。

2022年疫情反覆未歇，再加上氣候變遷，戰爭影響及原物料短缺造成的供應鏈問題，全球物價開始上漲有感，各國不得不開始採取貨幣緊縮來因應高物價。隨著全球央行接連升息的步調，美國一如先前預期仍採鷹式升息法來對抗高居不下且年增8.3%的通膨壓力，在9/22宣布升息3碼，利率區間來到 3～3.25％，將美國因為兩年前Covid疫情的幾近零利率，在三季之內升息了12碼，升息力道之猛，也連帶影響其他各國央行升息決策。

過往台灣的商用不動產討論度普遍比住宅市場低，主要也是因為住宅產品人人需要，交易量自然相當龐大，而商用不動產的買家多半都是企業及專業投資法人，交易量相對住宅少。隨著近年全球經濟局勢的轉變，從2018年開始的美中關係矛盾，再加上2020年開始的新冠疫情，全球供應鏈重整，且對於台灣科技業的需求大增，國內外廠商加碼在台投資力道，擴廠及置產需求大增，台灣在享受科技業帶來的產業紅利之餘，也搭配充沛的市場資金，迎來一波商用不動產榮景，討論度也日漸攀升。