趨勢與知識

2024年台灣受惠於AI與半導體等需求大爆發，帶動台灣出口貿易與民間投資轉強，股市維持高檔，市場游資充沛挹注民間消費穩定成長，中央銀行預測全年經濟成長率可望達3.82%，係近五年的第二高，僅次於2021年的6.72%。經濟的強韌表現也拉抬今年商用不動產成交量，創下從2007年追蹤交易數據以來的最高紀錄，全年成交量達1,821億元，其中第三季的713億元更是寫下歷年單季的最高值。

2023年全球的經濟復甦力道有限及通膨仍未緩解的壟罩之下，全球升息浪潮暫告一段落，IMF預測2023年的全球經濟成長率為3.1%。進入2024年，全球經濟成長的主軸仍是「控制通膨」及「經濟緩甦」，IMF 預測在全球主要央行積極抗通膨下，全球通膨將從2023 年的6.8％再降至2024 年的5.2％，而經濟成長則維持與2023年同水準的3.1%，至於台灣，受惠於全球對於 AI 的需求，台灣出口成長有望優於去年，加上以及民間投資成長平穩，相對於2023年的低基期，台灣央行預估全年經濟成長率可望來到 3.22%。

台灣2023年的大環境依然壟罩在出口不振、經濟復甦力道有限、通膨未舒緩的陰霾之下，行政院主計處預測2023年全年經濟成長率為1.42%，CPI年增率為2.46%，所幸今年的貨幣政策不確定性降低，央行自6月起已暫緩台灣升息，政策利率維持在1.875%，對企業及投資人來說也多了一些資金運用的喘息空間。對應到2023年的不動產市場整體表現，可以說是上半年冷下半年溫，今年上半年全台買賣移轉棟數約13.9萬棟，較去年同期衰退18.7%、而下半年統計7-11月的買賣移轉棟數約13.7萬，還比去年同期增加13.7%；可以觀察到不動產市場最冷清的時段係2022下半年至2023上半年間，這期間升息的不確定性也增添投資疑慮，使觀望期拉長，而今年下半年利率政策明朗後，需求出籠也使交易量較上半年度復甦。

在此波新冠病毒肺炎疫情爆發以來，對於國內零售業、觀光業、餐飲業帶來顯著的負面影響，也重創國內零售地產，包括用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，甚至是重要店面商圈的營運情況；所幸隨著疫情逐步流感化，且我國疫情能獲得控制，以及2023年2月下旬口罩令也逐步鬆綁，甚至各國之間的邊境封鎖持續解封，此則有利於國內零售地產的表現，以及重要店面商圈的租金水準與空置率，僅是疫後線上線下的消費型態有所改變，且2023年全年來台觀光人數尚難以於短期內回到疫情前的水準，此則牽動國內零售地產、重要店面商圈行情的復甦程度。究竟2023年該如何從國內零售業與觀光業、餐飲業等主要之服務業的景氣、民間消費、來台人數變化趨勢來看零售地產，以及重要店面商圈之走向，以下將深入進行探討。

國內土地市場買方類型向來以不動產開發業者為主，其次為製造業(含括科技業、傳統產業等)，再者為金融保險業，尚有自然人及其他，因而國內不動產開發業、製造業、金融保險業的買盤牽動土地交易市場變化；至於土地交易類型，通常的分布狀況為住宅區40%、商業區40%、工業區20%左右，但隨著影響市場因素的變化，也會驅使土地交易類型的比重有所變化。