趨勢與知識

台灣央行第三季理監事會議決議政策利率維持不變，且持續採貨幣緊縮政策，調升存款準備率一碼，而為了改善銀行在不動產放款持續增加的趨勢，也如外界預期的啟動了第七波信用管制，加強控管商業銀行不動產貸款的總量，期望收回過度傾斜至不動產市場的資金，導向一個健全的發展。

壽險業為商用不動產大型買方之一，目前在報酬率的要求下，明顯壓制其投資動能，不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機。了解壽險業的不動產投資佈局，也就是掌握了商用不動產的先機！

台灣產業強項正搭上全球積極發展的新興科技應用熱潮，也是帶動台灣產業聚落穩定成長的主要因素，例如從北市的板橋、泰山、林口到桃園市的龜山，接下來有不少產業佈局，也將帶動新一波人流與金流的移動。 了解產業發展動態與趨勢，也就等於掌握了商用不動產的先機！

近年來國內商用不動產投資買賣市場規模於2021年達到近年來高峰1,517億元後，2022年則因國內央行處於升息循環中，而使得壽險業者買盤開始縮手，僅而導致整體商用不動產投資買賣市場規模衰退至1,330億元；而2023年再度上揚至1,370億元，主要係因新光一號REITs高達306.9億元順利標售完畢的挹注，此樁交易改變過往壽險業者積極參與競標分搶標的現象，主要是壽險業者受限於央行升息拉高不動產投資報酬率門檻至2.875%而難參與，反而改由專業投資機構、財團法人、不動產開發商跟家族辦公室等投資人得標，足見台灣商用不動產買家的多元性，但也顯示對於商辦的需求及商用不動產的中長期發展深具信心；至於2024年首季國內商用不動產投資買賣市場規模相較於2023年同期出現顯著成長，代表著製造業景氣的觸底逐步回溫，亦刺激自用性買盤的進駐。而究竟近年來從產品別、買家背景、區域分布層面上，國內商用不動產投資買賣市場脈動有何變化，以下將深入進行探討。

有鑑於ESG趨勢成為顯學，加上淨零排放的進程持續推進，且台灣科技業特別是半導體行業，在面臨紅色供應鏈的挖角、外資高薪領聘下也需留住我國優秀的人才，因而屋齡新、設備好的頂級辦公大樓是市場競逐的焦點，科技業亦將重兵佈署，畢竟綠色租賃對於科技公司要達標ESG、淨零排放將是一大助力，同時在這個人才導向的時代，以培育人才、產業創新為導向的研發型城市，優質的辦公大樓將受到科技公司的青睞。

台灣2023年的大環境依然壟罩在出口不振、經濟復甦力道有限、通膨未舒緩的陰霾之下，行政院主計處預測2023年全年經濟成長率為1.42%，CPI年增率為2.46%，所幸今年的貨幣政策不確定性降低，央行自6月起已暫緩台灣升息，政策利率維持在1.875%，對企業及投資人來說也多了一些資金運用的喘息空間。對應到2023年的不動產市場整體表現，可以說是上半年冷下半年溫，今年上半年全台買賣移轉棟數約13.9萬棟，較去年同期衰退18.7%、而下半年統計7-11月的買賣移轉棟數約13.7萬，還比去年同期增加13.7%；可以觀察到不動產市場最冷清的時段係2022下半年至2023上半年間，這期間升息的不確定性也增添投資疑慮，使觀望期拉長，而今年下半年利率政策明朗後，需求出籠也使交易量較上半年度復甦。